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统计数据

2005年度土地储备出入库情况分析(不含江宁、浦口、六合)
国土资源、能源  / 土地           体裁分类:其他            组配分类:统计数据
南京国土局资源局
06-12-01
2005年度土地储备出入库情况分析(不含江宁、浦口、六合)

 

2005年度土地储备出入库情况分析
(不含江宁、浦口、六合)
一、储备土地入库分析
1、入库土地总量情况
2005年度计划新增储备入库土地15幅,土地总面积502公顷;实际入库土地74幅,土地总面积565.6公顷,超计划新增入库土地面积63.6公顷。与往年各年度入库土地总量相比较,2002、2003、2004年为逐年递增,而到2005年则呈现出下降趋势(表I-1,图I-1)。

表I-1:2002-2005年度储备土地入库对照表
年  度
幅数(幅)
土地面积(公顷)
2002
14
519.9
2003
44
592.7
2004
68
610.6
2005
74
565.6
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


 

2、入库土地空间分布情况
2005年入库土地中,城墙内地块20幅、土地总面积32.6公顷、占总面积5.8%;城墙外-绕城公路内地块25幅、土地总面积149.7公顷,占总面积26.5%;绕城公路外地块29幅、土地总面积383.3公顷、占总面积67.7%。从空间分布情况来看,未来储备土地运作空间将逐步向城市近郊及远郊区域转移(表I-2,图I-2)。
 

表I-2:2005年度新增入库土地空间分布情况一览表
区 域
幅数(幅)
土地面积(公顷)
占总面积比例(%)
城墙内
20
32.6
5.8
城墙外-绕城公路内
25
149.7
26.5
绕城公路外
29
383.3
67.7
合   计
74
565.6
100
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3、入库土地来源情况
2005年入库土地中,以城市改造方式纳入储备土地23幅,土地总面积占入库总面积约15%;以企业土地收储方式入库土地26幅,土地总面积占入库总面积约25%;以新增建设用地方式入库土地25幅,土地总面积占入库总面积约60%。从以上数据可以看出,通过集体土地征用及农用地转用新增储备土地仍为当前土地储备的主要来源(表I-3,图I-3)。
 
 
 
 
表I-3:2005年新增入库土地来源情况一览表

来源类型
幅数 (幅)
土地总面积(公顷)
占总面积比例(%)
存量土地
23
83.6
14.8
企业土地
26
143.1
25.3
新增土地
25
338.9
59.9
合   计
74
565.6
100

图I-3:2005年度储备入库土地来源类型比例图
25%
15%
60%
存量土地
企业土地
新增土地
 
 
 
 
 
 
 
 
二、储备土地出库分析
1、出让土地基本情况
2005年度土地储备中心出让土地共计31幅,出让土地总面积184.4公顷,占全市出让土地总面积的30.1%;出让土地总收益约32.7亿元,占全市出让土地总收益的33.2%(表I-4,图I-4)。
表I-4:2005年度储备土地出让情况一览表

类别
幅数(幅)
出让面积(公顷)
  土地总收益(亿元)
储备土地
31
184.4
32.7
全市土地
98
613.1
98.6
所占比例(%)
31.6
30.1
33.2
 
 

图I-4:2005年度储备土地与全市土地出让情况对照图
0
100
200
300
400
500
600
出让面积(公顷)
出让总收益(亿元)
储备土地
全市土地


 

与前几年储备土地占全市出让土地面积及收益比例比较情况来看,2002、2003、2004年均为逐年增加,而2005年所占比例则开始急剧下降(表I-5,图I-5)。
表I-5:2002-2005年度出让储备土地占全市出让土地比例情况一览表

年  度
2002
2003
2004
2005
出让面积比例(%)
35.6
41.7
60.4
30.1
出让收益比例(%)
51.3
52.7
52.49
33.2
 

图I-5:2002-2005年度储备土地占
全市出让土地比例变化示意图
0
10
20
30
40
50
60
70
2002
2003
2004
2005
出让面积
出让收益
2、出让土地空间分布情况     
  2005年出让储备土地主要集中在城区内的城东和城南片区以及绕城公路以外的远郊片区,其中城区两片区出让土地面积占总面积约50%,远郊片区约占出让总面积的32%。从出让土地用途的空间分布上来看,居住用地主要集中在城区内的城东片区和远郊地区,商业办公用地(主要是商业大市场用地)集中在城区内的城北和城南片区(表I-6,图I-6)。
表I-6 2005年出让储备土地面积空间分布情况一览表  单位:公顷                                            

类别
城中片区
城东片区
城北片区
城南片区
远郊片区
合计
居住
0
48.95
14.31
9.97
52.21
125.44
商业办公
7.43
5.11
13.03
31.59
1.85
59.01
合计
7.43
54.06
27.34
41.56
54.06
184.45
占总面积比例(%)
2.1%
29.3%
14.8%
22.5%
29.3%
100.0%
  注:远郊片区是指绕城公路以外地区。

图I-6:2005年度出让储备土地面积空间分布示意图
0
10
20
30
40
50
60
城中片区
城东片区
城北片区
城南片区
远郊片区
 

3、出让土地用地性质分类情况
2005年出让的储备土地中以居住用地为主,出让土地面积125.44公顷,占总出让面积的68%;而商业办公用地则相对比例较小,出让土地面积59.01公顷,占总出让面积的32%(图I-7)。
 

图I-7:2005年度出让储备土地用地性质分类示意图
0
20
40
60
80
100
120
140
居住用地
商业办公用地
4、储备土地出让方式情况
2005年储备土地出让采取了“净地”与“毛地”相结合的方式,其中净地出让土地14幅,土地总面积131.38公顷,占总出让面积的71.2%,出让收益28.47亿元,占出让总收益87%;毛地出让土地17幅,土地总面积53.08公顷,占总出让面积28.8%,出让收益4.24亿元,占出让总收益13%(图I-8,图I-9)。

图I-8:2005年度储备土地出让毛地面积占总面积的比重
净地出让面
 积所占比例,
71.2%
毛地出让面
 积所占比例,
 28.8%

图I-9:2005年度储备土地毛地出让收益占出让总收益比重
净地出让
收益所占比例,
87.3%
毛地出让
收益所占比例,
12.7%
5、出让土地价格情况
2005年度出让的31幅储备土地中,毛地出让17幅,出让土地均价为53.2万元/亩;净地出让14幅,出让土地单价为144.5万元/亩(具体见表I-7)。与往年相比,2005年度净地出让土地价格平均水平有所下降,主要因为今年净地出让地块大多分布于城市的远郊片区(表I-8),但就同一区域的土地价格水平进行分析,仍然保持一定的增长态势(表I-9)。

表I-7:2005年度出让储备土地价格情况一览表
 出让方式
商业、办公
住宅
综合地价
(万元/亩)
 
楼面地价
(元/㎡)
土地单价
(万元/亩)
楼面地价
(元/㎡)
土地单价
(万元/亩)
 
毛地
812.09
147.80
399.90
39.63
53.2
 
净地
4320.15
1126.18
1148.46
115.66
144.5
 



 

 
表I-8:2002-2005年出让储备土地价格对照表                                                        
年份
土地综合单价(万元/亩)
商业、办公
住宅
楼面地价  (元/㎡)
土地单价  (万元/亩)
楼面地价
(元/㎡)
土地单价
(万元/亩)
2002
172.12
5123.24
959.75
1777.6
137.47
2003
273.69
1875.40
458.85
1651.67
203.71
2004
229.77
6114.63
2168.66
2041.98
209.64
2005
144.5
4320.15
1126.18
1148.46
115.66
 
注:出让土地价格均为净地出让地块成交价格。
表I-9:同类地区出让储备土地价格对照表                                                           

城东杨庄地区
用途
容积率
土地面积
(公顷)
楼面地价(元/㎡)
土地单价(万元/亩)
成交日期
涨幅
D地块
住宅
1.6
14.2
1355.93
144.63
2003.12.9
/
E地块
住宅
1.6
7.31
1625.53
173.39
2005.1.12
↑20%
6、出让土地项目分类情况
2005年土地储备出让的另一主要特点是为市政府重点工程(如旧城改造、中山陵环境整治、中低价商品房等)服务,共出让地块20幅,占总项目数43%;但由于地块规模均较小,土地总面积约50.89公顷,仅占出让总面积约27%(表I-10)。
 
 
 
 
 
 
表I-10:2005年度出让储备土地项目分类情况一览表

项目类别
出让幅数
出让面积
地块数(幅)
所占比例(%)
面积(公顷)
所占比例(%)
旧城改造项目
18
58.1
39.81
21.6
中山陵整治项目
1
3.2
5.12
2.8
中低价房项目
1
3.2
5.96
3.2
新尧新城项目
2
6.5
8.5
4.6
其他项目
9
29.0
125.07
67.8
合计
31
100
184.45
100
 
7、出让土地竞价情况
从表I-11、表I-12、图I-10中可以看出,2005年出让储备土地中底价成交地块占据相当的比例,约为77%,而产生竞争地块仅占23%;与往年出让储备土地在“年平均竞价次数”和“竞价地块比例”两方面进行比较,2005年均呈现出急剧下降的态势。
表I-11:2005年出让储备土地竞价情况一览表

类  别
无竞价地块
有竞价地块
合计
 
净地
毛地
幅数(幅)
24
4
3
31
所占比例(%)
77
23
100
注:“无竞价地块”指底价成交地块;“有竞价地块”指竞价次数2轮及以上地块
表I-122002-2005年度出让储备土地竞价情况对比表

年  度
2002
2003
2004
2005
平均竞价伦次(次)
22.7
7.6
13.4
5.3
竞价地块比例(%)
83.3
42.9
47.1
22
 

图I-10:2002-2005年出让储备土地竞价轮次对比图
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2002
2003
2004
2005
轮次、比例
平均竞价轮次
竞价地块比例
 

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