“限房价、竞地价”，近来在南京土地出让中频频“试水”。昨日，南京拍卖江东北路一块10多亩的“袖珍地块”，预先限定房价7800元/平方米、地价底价6800万元，建成后将作为产权调换房安置市政工程拆迁户。结果经过10余轮竞拍，这块地被南京建设发展公司以8000万元拍得。本月6日，仙林拍出25.95亿元南京“新地王”之后，表示将试行“限房价、竞地价”。而此前，南京只在中低价房（“政策房”）地块出让中，才实行“限房价、竞地价”。

　　去年以来，各地资本大鳄搅动南京土地市场，河西、江宁乃至板桥等地，频现成交价十几亿元、20多亿元的“地王”。“限房价拍卖”，让人们对土地出让有了新的期待：南京会不会改变土地招拍挂方式，或将“限房价、竞地价”扩大到普通商品房供地上？

　　对此南京国土局有关部门负责人表示，“地王频现”非土地出让方式之过，不会动摇土地招拍挂在经营性土地出让中的基础性地位；“限房价、竞地价”目前还不适用于普通商品房供地。平抑地价上涨，出路在规范用地需求，打压开发商炒弄市场，抑制不合理的购房需求。

　　南京市国土局市场办负责人介绍，经营性土地招拍挂，其实暗含三种出让方式：招标竞买、书面竞价（只有两家竞买）、拍卖土地（三家以上竞买）。在2002年以前，南京也尝试过土地招标竞买，即以密封招标的方式出让土地，实践证明，这种方式的透明度、公开性都不如公开拍卖，也未必能降低地价。前不久，上海改举牌竞拍为一次性书面报价，出让新江湾城的一幅地，结果楼面地价高达2万元/平方米。政府本意是抑制公开举牌产生的非理性行为，而开发商则称，由于不知道其他竞买者的“底牌”，每家都报出了自己能承受的极限价格。

　　那么，“限房价、竞地价”为什么不能推广到经营性用地？国土部门称，这会带来两大问题：一是由于房价限死，地价倒逼，开发商为谋取更高利润，难免不在工程建设上做文章，以降下成本，房屋质量难以保证；二是该项目房价低于市场价格，必然造成“购房疯抢”、“走后门买房”等现象，扭曲了市场供求关系。

　　相比之下，土地挂牌拍卖公开、公平、公正，被证明是经营性土地转让中行之有效的制度。从全国来看，大多数房地产市场较为成熟的城市，都在推行这一制度。把地价涨高的原因归结于土地招拍挂，是舍本逐末，缘木求鱼。

　　市场人士分析，从地和房的关系看，地价上涨一定会推动房价上涨，但地价较低并不意味着房价也跟着下降。开发商以较低的价格拿地，在房市“虚旺”的大背景下，不会发善心“自主”降低房价。南京主城去年以来新开楼盘，房价都在1万多元/平方米以上，而其中一些地是几年前拿的毛地，地价综合成本才两三千元/平方米。靠降下地价希求开发商相应降低房价，只是一厢情愿，政府牺牲了土地出让金不说，开发商还获得了超额利润。而这些流失的土地出让金，本应是城市建设的“血汗钱”。

　　说到底，房地价还是市场供求决定的。尽管土地拍卖过程中，确有开发商比斗意气、不理性竞价推动地价上涨的因素，但根子上还是开发商对未来购房需求、房价走势抱有强烈预期。降低这个“预期”，才是理顺房地关系、稳定房价的关键。

　　今年下半年以来，南京一方面加大土地供应规模，全年出让土地985公顷，比去年增长近一倍，以缓解供地矛盾；一方面改变地块出让策略，以小地块、多频次净地投放市场，加大清查闲置土地的力度，加快市场开发周期。此外，南京经适房、中低价房等政策房的供地规模也逐年扩大，缩小普通商品房购房需求。国土部门介绍，就像央行多次加息才使目前房市趋冷一样，南京这些综合调控措施影响房地产市场，也有个累积期，目前“地王”频现，应是暂时现象。