今年，江苏南京市经营性用地供应计划为865公顷，其中普通商品住房用地685公顷，分别较去年计划供应总量增加20％、25％。到目前为止，该市已公开出让地块55幅，总用地面积529公顷，较去年同期分别增加88.5％、78.7％，其中住宅用地385公顷，较去年同期增加67％。南京市国土资源局近日宣布，南京将追加100公顷住宅用地计划，满足当前市场需求，确保房地产开发用地总量供给。

那么，南京市为什么要追加100公顷住宅用地计划呢？

 

    从总体看，南京市土地市场供需基本平衡，地价平稳增长，“三房”建设力度不断加大，土地供应不仅基本满足了居民生活对房地产市场的需求，同时对城市经济的发展起到了良好的促进作用。

    尤其是自去年以来，南京在充分的房地产调查和分析基础上，针对土地市场发展中出现的新情况、新问题，在编制年度土地供应计划时，坚持有保有压、区别对待的土地供应原则，并在加强监管力度，加大对闲置土地处置力度的同时，对保障中低收入阶层以及集体土地拆迁户居住的中低价商品房用地和经济适用住房用地实行保障供地、优先供地；对低密度、大户型等高档住宅用地实行严格控制、限制供地。

    今年以来，南京市土地市场销售红火，公开出让土地量已完成全年计划的61％。市国土资源局臧正金局长说，“今年土地公开出让市场中，住宅用地仍是主要的出让用地类型，实际出让面积为385公顷，较去年增加了155公顷。经初步测算，55幅成交地块大概可形成800万平方米左右的建筑面积，其中500多万平方米左右为住宅建筑面积。”

    南京市国土资源局副局长丁和庚说，我们要通过合理引导，促进土地结构的优化。一是突出需求引导，加快推进全市住房调查，为土地供应提供重要依据。二是突出规划引导，以促进土地供应结构优化为目标，及时出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，作为土地出让的前置条件。三是突出政策引导，认真执行“90、70”住宅供应结构政策自去年7月份以来，在新出让的住宅用地中，明确了商品住房建筑面积90平方米以下的套型占总套型的比例，根据全市划分严控区、强控区、中控区和弱控区的要求，对不同的区域提出不同的落实要求，各部门、各环节严格审查把关。四是突出土地供应空间结构调整。结合“一城三区”、“跨江发展”战略的实施，加大对河西新城区、江宁、江北新市区的住宅用地供应。五是突出保障政策性住房用地供应。进一步完善住房保障制度体系，切实加强中低收入人群和拆迁安置户住房保障工作。今年确保中低价商品房开工建设50万平方米；经济适用房建设年内确保开工200万平方米，竣工150万平方米。

    南京还突出保障政策性住房用地供应。市国土资源局土地利用处王海龙处长说：“我局将继续加大中低价商品房、经济适用房等政策性住房用地供应，并通过采取单独建设或在商品房小区中插建等形式，解决更多中低收入住房困难家庭的住房问题。今年，确保中低价商品房开工建设50万平方米，经济适用房开工建设200万平方米，竣工150万平方米。”

据悉，今年全市计划供应中低价商品房50公顷，目前已推出约40公顷，可建设5000余套房屋。

 

    “今后南京市将合理控制出让地块的规模，原则上在100—200亩之间，开发周期限定在3年左右。”该市土地矿产市场管理办公室刘红主任说，“减少大地块出让，是为了避免开发商拖长开发周期、囤地等涨。”

    南京市国土资源局副局长丁和庚认为，“控制出让地块规模是我市土地出让的一个趋势，能分开的一定要分开，以保证开发商在合理开发周期内开发完毕。同时，坚持以净地方式出让土地，让开发商拿到土地后即可盖房子，加速形成有效供应。在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。”

    据了解，由于南京市早期个别出让地块规模过大，开发商分成数期开发，人为拉长开发周期，导致土地在开发商手中囤积。比如浦口、六合前几年出让的大地块，至今仍在开发之中，个别地块的实际开发量不足20％。而从2005年至今，该地区的房价也从每平方米2000元左右涨至4000元以上，开发商从中获利惊人。

    把大地块“分开”，可以打击开发商囤地等涨的行为。东南大学有关专家表示，“地块切成小片出让，可以加快房地产开发周期，有利于缓解因开发商囤地造成的供需不平衡现象，扼住因‘房源短缺’而造成的房价上涨。”他还说，大地块出让容易形成规模开发，有利于规划、配套等的整体建设，但也容易在一定区域内形成垄断。小地块出让，让一些中小开发商也有了拿地的机会，虽然地块单价可能会被推高，但“房价却未必会如品牌开发商操盘后定位的那么高”。

 

    今年，南京市局将年度土地供应计划、历年来已出让地块信息、拟出让地块预公告制度等都通过网络媒体向社会及时公布，最大限度地保证信息获取渠道的畅通，并针对“三房”建设，“新开工、新审批商品房90平方米以下占70%”指标，新区配套等核心任务，强化目标考核和责任追究，确保全市房地产市场的调控和发展目标落到实处。

    同时，今年以来还加大对已出让土地的后期跟踪管理力度，从即日起，全市范围内将对城镇闲置、空闲和批而未供土地开展为期一个月的调查。其中1年内动工面积不超过三分之一或投资额不足25％的地块，将被视为闲置土地，可依法收回。对未按规定开发建设的，严格按出让合同约定进行处理，收取违约金、土地闲置费直至收回土地使用权。而在过去，房地产商在手土地，两年内不按规定开发才被视为闲置土地。

    “发生这种变化，是为了更好地防止开发商利用囤积土地、延迟推出楼盘等手法哄抬楼价。”市国土资源局副局长丁和庚说，“拿到一块土地，虽按规定在两年内开工建设，但一年时间连个地槽都没建好……有类似囤积土地行为的地产商该收手了。”

    南京大学从事土地方向研究的教授认为，由于去年8月以前的土地出让，没有明确的开工、竣工期限，给许多地产商留下了可以钻的空子——规定两年不开工就算闲置土地，要收回，可他们开工以后慢慢建，有的地块一年时间连个地槽都没建好。这种打“擦边球”变相囤积土地的行为，很容易导致大量已出让的土地无法尽快形成现实的商品房供应量，造成房地产市场“供不应求”的假象，不利于房价的稳定。

    据该市局执法监察处宋雅建处长介绍，“此次调查，将进一步摸清闲置、空闲和批而未供土地的基本情况，包括数量、类型、结构和分布等特点以及发生的原因。国土部门将在此基础上，研究鼓励盘活这些存量建设用地的政策措施，促进城镇建设用地重整和再利用，从而缓解土地资源供需矛盾。”他说，“自2006年以来，南京市已收回地块7幅，收取违约金近5600万元，土地出让金拖欠现象得到基本遏制。”