■专家：南京土地市场上，开发商的扩张与收敛正是政府政策引导与调控使之归于理性的结果
■供地：调控政策更重“民生”供地，实施“小地块、多频次”的供地策略见成效
■业界：经过十几年的发展，房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期
■楼市：土地新政或将彻底改变房地产格局，充分的竞争将使房地产市场真正进入大众用房的黄金时代
2007年12月26日，江苏省南京市国土资源局公开出让16宗地块。这是该市近年来首次集中推出如此众多的土地。尤为受到业界广泛关注的是：在年末楼市趋冷、全国 “拐点”、“观望” 喊声一片的背景下，开发商们会不会再为一块土地一掷千金呢？
2007年是房地产政策频繁出台的一年，也是房地产备受国人关注的一年。这一年里，楼市经受了多次严峻考验，依然一路高歌。眼下宏观调控正在进入第四个年头，南京市的土地市场走势将如何?增加土地供应量能否平抑房价?
南京市国土资源局近日发布的1～12月份国有土地公开交易报告显示：南京全年实际出让土地面积达984.9公顷，创历史新高；同时市场表现出地价普降，房价增幅减缓趋势，但健康平稳发展仍是房地产市场的主旋律。有专家称，南京楼市将转向大众需求时代。
“民生”供地3000万平方米
众人关注的南京2007年最后一场拍卖，结果似乎不太悲观：10宗地块底价成交、2宗地块流标，剩下的4宗地块在13家企业之间展开竞争，溢价率普遍在40％左右。当然，开发商一掷千金、“一拍即出地王”的状况此次没有再现。但值得一提的是，当天新城创置房地产有限公司以底价2.36亿元、楼面地价2000元/平方米拿下的位于江宁区同仁医院以东的G104地块一项，市场震动确非比寻常。此前一个多月，同地段的G68地块却引来了9家房地产大鳄争抢，最后经过25轮激烈竞争，被东方鼎成以3.18亿元摘得，楼面地价4446元/平方米。也就是说仅一个多月后，南京同地段的土地楼面地价下降了一半以上。
11个月以前，即2007年年初，南京市国土资源局拍卖大厅几乎上演了相同的一幕：包括江宁科学园地块在内的8宗拍卖地块有6宗均以底价平淡出让，玄武区中央路1宗地块流标，只有1宗鼓楼区的小地块遭遇了25轮激烈争夺，最终被上海浦德钢铁贸易有限公司以9500万元竞得，地价为561万元／亩。
谈到年初、年末土地市场形成首尾呼应之局，南京大学商学院副院长刘志彪分析说，“在土地供应政策趋紧的形势下，开发商对南京土地的争抢程度有激烈的，也有不激烈的。属于同样地理位置的地块，最终的境况不同，这恰巧说明了开发商的扩张与收敛正是政府政策引导与调控使之归于理性的结果。”
南京市国土资源局副局长丁和庚赞同这种看法。他认为南京的土地市场在2007年春节前就已趋于理性。他告诉记者，去年制定的《南京市住房建设规划（2006—2010）》，已明确了今明两年普通商品住房、各类政策性住房（含中低价商品房、经济适用房、廉租房、拆迁复建房等）的建设规划、项目布局和进度安排。
南京市国土资源局日前公布的另一组数据显示，2007年市本级土地市场共推出经营性用地23批次125宗地块，成功出让122宗，总出让土地面积为984.9公顷，超过2006年681公顷的总量，增幅达44.6%。同时中低价商品房用地的供地达到70万平方米，其中新开工50万元平方米。经济适用房的供地规模也正在不断扩大。在当年实现150万平方米经济适用房的基础上，年底市政府又新推出21宗约4100余亩经济适用房新增建设用地。
南京市国土资源局土地利用处王海龙处长也告诉记者：“2007年度全市土地的供应量是充足的，市区经营性用地公开出让计划965公顷，其中普通商品住宅用地785公顷，较2005年和2006年分别增加23%、20%。”
据南京市土地矿产市场管理办公室主任刘红介绍，综合2007年全市各类经营性土地的成交数据，商业用地及市场用地出让地块为48宗，实际出让面积189.9公顷，仅占总出让面积的19.3%。而普通住宅用地共成交74宗，实际出让面积795公顷，占总成交总面积的80.7%。
“郊区地块放量、中低价商品房大量上市将拉低全市住宅成交的均价。政府通过调整供地结构，使普通住宅用地多以底价成交了，这对减缓地价、抑制房价过快上涨具有明显的效果。” 江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚说。
按照目前普通住宅用地和经济适用房的供应量和高容积率趋势，全市已供应的普通住宅用地累计可开发住宅近3000万平方米。预计在未来3～5年内，南京楼市供小于求的局面将逐渐改观，从而慢慢步入买方市场。
人均住房建筑面积达32.21平方米
南京市2007年初启动的全市城镇居民住房状况大调查显示，在住房需求方面，城镇居民近几年有实际购房需求的户数占全市总调查户的20.5％。
另据来自南京市统计局1～11月份的数据，全市居民家庭总支出为15547.48元，比去年同期增长34.9%。其中居民家庭用于购房方面的人均支出为2334.12元，比去年同期增长2.32倍。
住房，是民生之本，也是百姓幸福指数的一个重要指标。“为了让住房给百姓幸福指数加码，去年南京市加强了对房地产市场的宏观调控，特别是运用土地供应政策，规范房地产市场。”南京市国土资源局局长臧正金说。
据悉，南京从2007年5月底开始实施“一房一价”政策，7月份房地产市场出现价量双跌，8月份起开发商逐渐加推房源，房价随之缓步趋稳，到10月份以后更是趋向于“零涨幅”。
为缩短房地产开发建设周期，将政府推向市场的土地及时形成有效住房供给，南京市还研究实施“小地块、多频次”的供地策略，出让地块的规模原则上控制在100～200亩之间，开发周期限定在3年左右。
业界普遍认为，这也是目前南京市房价调控取得明显成效的另一个原因。南京市国土资源局近日公布的数据显示，2007年全市出让10公顷以下地块共104宗，实际出让总面积597.8公顷，占全市住宅用地实际出让总面积的60.7%，而出让规模在20公顷以上的地块仅有8宗，实际出让总面积303.2公顷，占全市住宅用地实际出让总面积的30.8%。从单宗地块供应规模指标可以看出，2007年南京市住宅用地供应的地块平均规模小于10公顷。
“土地单宗面积过大，开发周期过长，难以形成楼市的有效供给，而且大宗土地的出让对资金要求较高，这给了大型房地产企业操纵楼市的机会，容易造成住房价格的垄断，削弱了土地供应调控市场供需的作用。” 东南大学建设与房地产系主任李启明教授说，“相比之下，小地块开发建设占用资金小，尤其适合一些优质中小型开发企业投资。可以有效缩短开发周期，加快产品上市速度，在一定程度上缓解楼市的需求压力。”
南京市国土资源局副局长陈晓均告诉记者：“2007年度在普通住宅用地挂牌出让中，小面积供地成为南京土地市场主流，旨在加速形成有效供应，稳定房价，让老百姓能买得起房。”
从传统 “金九银十”市场表现来看，南京楼市结构调整逐渐见效。而另据国家发改委、国家统计局发布的全国70个大中城市整体房价状况显示，南京对房价打出的调控“组合拳”正显成效。
去年10月份南京继续保持过去两个月的特点：各类房价上涨指标全面低于全国平均水平，其中南京整体房价同比上涨7.1%，新房售价同比上涨8.4%，二手房价格同比上涨5.3%，分别比全国平均水平低2.4、2.2和3.4个百分点。
对此，南京大学房地产信息研究中心主任高波教授指出，“在全国整体房价攀高的情况下，南京市房价涨幅低、位次后移，表明各项调控措施正在逐步发力，稳步见效，6.5万户低收入家庭将圆住房梦。”
另据最近南京发布的城镇人口住房调查结果，目前全市城镇人均住房建筑面积达32.21平方米，已达到了全国中等偏上水平。国内最大的市场研究公司CTR发布《中国15城市居民生活幸福指数网络研究报告》显示，南京居民对生活的总体满意度最高，达到94%。“南京楼市正在迈向理性繁荣。”南京大学城市与资源系林炳耀教授接受采访时表示。
土地新政将彻底改变地产格局
2007年注定是南京地产最不平凡的一年。这一年，地产大腕齐齐进军南京，平均每月两次的土地出让现场会，场场爆满，开发商拿地热情有时到了令人惊叹的地步。面对国家调控政策的陆续完善和制约，业内人士普遍认为“拿不拿地都有风险”，那么参与竞拍热抢的都是哪些开发商呢？
据了解，2007年南京市土地招拍挂所成交地块共吸引了570余家本地及外埠企业前来咨询或参与拍卖。从土地出让现场看，竞争激烈，成交率高，充分显示了开发企业强劲的购买力和对市场的信心。
据悉，在一系列宏观调控政策影响下，南京市2007年的房地产开发投资增幅曾由上年5月的最高点41.8%滑落到当年年底的1.1%。1～11月份全市房地产开发投资348.92亿元，同比增长19.8%。在建规模继续保持快速增长，1～11月份全市商品房屋施工面积同比增长17.9%，竣工面积同比增长19.4%，表明后市供应较充裕。全市商品房交易资料显示，1～11月份，全市实现商品房（不含经济适用房，下同）合同销售929.8万平方米，金额397.3亿元，同比分别增长32.6%、28.5%。
近几年，由于南京市的房地产业发展较快，形成了良好的市场环境，吸引了众多国内外房地产开发企业竞相涌入南京市场。几乎每一宗位置好、回报率高的地块都遭到了多家开发商的争抢，最终成交价几乎都超过了底价的一倍。
综观2007年南京土地拍卖市场，可明显发现南京本土房地产开发企业遭遇了来自外资房企和房地产上市公司的巨大压力。随着房地产行业集中度的增加，中小开发商由于缺乏资金拿地越来越难。而面对强劲的外埠对手，南京有些实力不济的中小型开发企业不可避免地被淘汰出局；有些企业则进入了蛰伏状态，准备伺机而动。
“以往开发商首要任务是拿地。谁的资金量大，谁就能拿到地。只要拿到地就意味着有巨大的利润等着他，故而地王频现，价格屡创新高。可是在限房价、竞房价的情况下，只有成本控制能力强的企业，才会成为最后的赢家。而且土地出让金须全额支付、市场理性气氛日渐浓厚、政府保障性房源大量推出等因素令开发商在拿地环节变得谨慎起来。”高波教授解释道。
资深房地产评论家朱大鸣也指出，现在许多大型开发商，正在迅速从囤地的标杆中撤退，加速资金回流，应对这个寒冷的冬天。而一些小的企业，现金陷入了土地和开发当中，逃离得太慢，很有可能被拖死。
有业界人士认为，在宏观调控导致市场参与者预期发生变化的情况下，房地产行业将进入分化阶段，银行资金将更青睐优质的房地产开发公司，外资机构也将更审慎地选择合作伙伴，行业内将出现大型优质公司通过项目收购等方式兼并中小企业的趋势。
“从国土资源部门最近所公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等一系列措施看，土地政策正在经历重大转变，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政。房贷新政只是抑制需求，而土地新政或将彻底改变房地产格局。南京等二线城市将成为推动中国地产新一轮繁荣的发动机，充分竞争将使房地产市场真正进入大众用房的黄金时代。”江苏华门房地产投资集团总经理唐明对记者表示。
