2008年1月，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

借此，一系列关于有效利用土地的政策法规自上而下贯穿行业各个单元，南京、上海、宁波、江西等省市有关部门亦全面展开行动。从紧的土地供应政策更成为地价拐点、企业拿地回归理性的主要论据之一。

即将于4月9日挂牌出让的两幅土地，竞得者必须按照规定的开工及竣工时间进行开发。这是记者从南京市国土资源局公布的2008年第2号土地出让公告中了解到的信息。与以往不同的是，明确土地开发周期，这在南京土地市场尚属首次，而这一举措被业内解读为严格管理囤地企业，具有模板意义的新规。

开竣工时间双限

上述2号土地出让公告两幅地块分别位于六合区和江宁区，均为住宅用地。出让条件十分明确：六合地块规定开发商必须在“拿到土地后的3个月内开工，竣工时间为2010年12月 31日”；江宁地块开工时间为“土地交付后6个月内，竣工时间则在2010年7月30日前”。如果超过开发时限仍未开发完毕，将收取土地违约金。

按照南京苏鼎房地产研究所所长宋坚的分析，这是南京市国土部门针对市场出现的问题，“对症下药”。“由于早期个别出让地块规模过大，开发商分成数期开发，人为拉长开发周期，导致土地在开发商手中囤积。”

宋坚举例：“从江北的浦口区、六合区前几年出让的大地块来看，不少土地至今仍在开发之中，个别地块的实际开发量只完成了不到30%。而从2005年至今，这一地区的房价却从每平方米2000元左右涨至4000元以上，即便按兵不动的‘晒地’，开发商从中就获利惊人。”

据记者了解，此前南京市有关部门也试图在部分土地出让的合同中明确工程进度，但由于地块整理会受到拆迁、规划调整等影响，一些项目无法按时完工。同时，由于地块信息没有对外披露，媒体与公众也无从得知开发进展，便无法对部分开发企业“囤地怠工”的行为进行监督。

南京市国土资源局土地利用处副处长胡立兵对记者如此解释道，“此次之所以明确开竣工时间，是严格规范开发商用地行为的首次尝试，竞地企业可以在拿地前预算好工程进度的时间，以及自身的资金实力，否则如果逾期无法完工，肯定会受到相关部门的惩处”。

在宋坚看来，包括不久前南京市力推净地出让的政策在内，约定地块开竣工时间等新规，都表明有关部门规范土地市场的力度正在加大。

囤地风险骤增

“这一系列规定出台，开发商囤地几乎不再可能。”南京网尚房地产研究机构副总经理史东对此分析，他认为，如果上述政策能够长期执行，“土地一级市场的供应量会得到有效的控制。拿地成本加上建安成本，开发商如果‘囤地囤房’违规操作，就要付出较之以往几倍的资金量，很少有企业愿意承受如此大的资金压力和风险。”

史东同时指出，以往开发商拿到土地后延期开发现象严重，供应量减少则直接导致房地产市场供求关系的不平衡，房价亦随之上涨，开发商囤地就是为了得到房屋和土地增值的双重利润。“而在规定时间内开发，土地增值利润大幅缩水。在当前货币政策从紧的情况下，开发商拿地也将趋于谨慎。”

南京金马郦城营销总监阚霖则对本报记者表示，“长远来看，严格的政策对开发企业来说是一件好事”。随着土地管理工作逐步加强，开发商开发楼盘周期也更加透明化。

值得关注的是，南京市国土资源局本次推行的“限定开竣工期限”，事实上是一系列地方土地调控措施的延续。去年，国土资源局相关负责人就指出，未来将合理控制南京市出让地块的规模，原则上在100亩至200亩之间，开发周期限定在3年左右。

而据南京市国土资源局一位相关负责人透露，控制出让地块规模、明确土地的开发时限将是南京土地出让的一个趋势。“这样可以保证开发商在合理开发周期内开发完毕。另一方面，坚持以净地方式出让土地，开发企业拿到土地后可以尽快动工，加速形成有效供应。”该人士同时表示：“今后此项举措有可能逐步向所有地块推广。”

南京东凯置地投资顾问有限公司总经理包天雷指出：“游戏开始之前就定好游戏规则，无法完成就不要来竞拍，这要比原来拿地后再去要求企业好得多。”

但他同时担忧，在土地的开发过程中有诸多不可抗拒的因素，令开发商无法把控，如规划、消防、人防等，而这些将来都有可能成为部分开发企业“变相囤地”的托辞，是否达到预想效果，还需要对政策的执行力度有所观望。