宁政发〔2004〕213号
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
《南京市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经市政府同意，现予印发，请结合实际认真贯彻执行。
二00四年九月二十九日
南京市集体建设用地使用权流转管理办法
（试 行）
第一章 总 则
第一条 为了依法引导集体建设用地使用权流转，培育和规范集体土地市场，维护土地所有者和使用者的合法权益，优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进农民致富和农村经济发展，探索和创新集体建设用地使用权流转的新机制，结合本市实际制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的集体建设用地流转管理。
第三条 本办法所称集体建设用地是指已经依法登记，核发《集体建设用地使用证》的农民集体所有土地。包括镇街企业、镇街公共设施、公益事业、村庄合并后形成的建设用地以及其它依法办理集体用地使用手续的土地。
集体建设用地使用权流转包括集体建设用地使用权有偿出让、转让、租赁、作价入股、抵押。
第四条 按照土地所有权与使用权相分离的原则，在保持集体土地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权实行有偿、有限期、可流转的制度。
第五条 市国土资源局负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。高淳、溧水县国土资源局负责本县行政区域内集体建设用地使用权流转的管理工作。
第二章 产权代表界定
第三章
第六条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，所有权代表为村集体经济组织，没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权；属于村民小组农民集体所有的，由村民小组行使所有权，村集体经济组织或村民委员会监督；属于镇街农民集体所有的，所有权代表为镇街集体经济组织。
第七条 集体建设用地使用者，为使用土地的自然人、法人或其它组织。
第八条 市、区、县国土资源局组织对集体土地进行权属调查，确定土地所有者和使用者，由市、区、县人民政府颁发《集体土地所有证》和《集体建设用地使用证》。
第四章 流转管理
第一节 一般规定
第九条 符合土地利用总体规划、村镇建设规划并领有《集体建设用地使用证》的土地，可申请办理流转。流转程序为：
（l）申请人持经土地所有者同意流转的证明向市、区、县国土资源局提出土地流转申请；
（2）土地流转双方签订书面土地流转合同；
（3）市、区、县人民政府对土地流转报批材料进行审批后，由国土资源局向集体土地所有者颁发《集体建设用地使用权流转批准书》；
（4）集体土地所有者和流转双方凭《集体建设用地使用权流转批准书》办理权属变更登记手续，领取相应的土地权利证书。
由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，申请前应经村民大会或村民代表会议讨论同意。
第十条 土地使用者应当按照批准和登记文件的规定以及流转合同的约定使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。
第十一条 集体建设用地流转不得用于商品住宅开发，用于商业、娱乐、旅游开发的要实行招标、拍卖或挂牌方式供地，由市、区、县国土资源局组织实施。
第十二条 集体建设用地使用权出让、转让、作价入股、租赁合同约定使用期届满，土地使用者要求续期的，应在使用期届满前两个月内向集体土地所有者提出申请，经同意后，按本办法规定重新办理集体建设用地流转手续。
第十三条 集体建设用地使用期届满，使用者未提出续用申请的，土地使用权由土地所有者无偿收回。
集体建设用地使用权流转合同届满后15日内，土地所有者应当到国土资源局办理土地流转注销登记。
第十四条 国家因公共利益需要用地应办理征地手续，并给予相应补偿；农村集体因社会公共利益需要可提前收回土地使用权，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第二节 出让
第十五条 集体建设用地使用权出让是指集体土地所有者将集体建设用地土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地使用权出让金的行为。
第十六条 集体建设用地使用权出让最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让年限。
第十七条 土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
第十八条 土地使用者应当根据合同约定向土地所有者支付土地使用权出让金。逾期未支付的，出让方有权解除合同，并按合同约定请求违约赔偿。
第十九条 出让方未按合同约定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并按合同约定请求违约赔偿。
第二十条 办理集体建设用地使用权出让，需提供下列材料：
（l）受让方申请；
（2）《集体土地所有证》；
（3）《集体建设用地使用证》；
（4）土地出让合同；
（5）土地估价报告；
（6）流转双方法定代表人身份证明；
（7）规划许可证；
（8）其他有关材料。
第三节 转让
第二十一条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
第二十二条 集体建设用地使用权转让，其地上建筑物及其附着物随之转让；地上建筑物及其附着物转让，其集体建设用地使用权可以选择转让、租赁、入股等形式随之流转，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十三条 集体建设用地转让年限不得超过前一次流转合同约定的剩余年限。土地使用年限自批准流转之日起计算。
第二十四条 办理集体建设用地使用权转让，需提供下列材料：
（1）转让双方申请；
（2）《集体建设用地使用证》；
（3）土地转让合同；
（4）土地所有者同意转让证明；
（5）流转双方法定代表人身份证明；
（6）其他有关材料。
第四节 租赁
第二十五条 土地使用权租赁，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年限的土地租赁合同，并按期支付土地租金的行为。
第二十六条 集体建设用地租赁期限一般与企业登记的经营年限相衔接，但最长租赁年限不得超过同类用途国有土地使用权出让年限。
第二十七条 承租人按合同约定向土地所有者支付土地租金。
第二十八条 办理集体建设用地使用权租赁，需提供下列材料：
（1）承租方申请；
（2）《集体土地所有证》；
（3）《集体建设用地使用证》；
（4）土地租赁合同；
（5）流转双方法定代表人身份证明；
（6）规划许可证；
（7）其他有关材料。
第五节 作价入股
第二十九条 集体建设用地使用权作价入股是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地土地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。
第三十条 集体土地使用权作价入股的股份一般不得转让。
第三十一条 作价入股年限应与企业登记的经营年限相一致。
第三十二条 土地使用权作价入股的红利（收益金）每年支付一次，土地作价入股的红利按实际收益分配或固定收益分配。
第三十三条 办理集体建设用地使用权作价入股，需提供下列材料：
（1）募股方申请；
（2）《集体土地所有证》；
（3）《集体建设用地使用证》；
（4）土地使用权作价入股合同；
（5）流转双方法定代表人身份证明；
（6）土地估价报告；
（7）规划许可证；
（8）其他有关材料。
第六节 抵押
第三十四条 土地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十五条 抵押人和抵押权人必须在抵押合同签订后15日内向区、县国土资源局申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。依法办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权受法律保护。
第三十六条 集体建设用地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。
第三十七条 抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，并依法办理集体建设用地使用权抵押登记。
第三十八条 办理集体建设用地使用权抵押登记，需要提供下列材料：
（l）抵押登记申请；
（2）《集体建设用地使用证》；
（3）集体土地所有者同意抵押的证明；
（4）抵押合同；
（5）抵押人和抵押权人营业执照副本；
（6）抵押人和抵押权人法人代表身份证明；
（7）其他有关资料。
第四章 流转地价管理
第三十九条 集体建设用地使用权流转价格，由申请流转的集体建设用地所有权人或土地使用者委托具备资质的地价评估机构评估，流转价格原则上不得低于省政府公布的当地国有土地出让最低保护价。
集体建设用地使用权流转价格明显低于同期市场价格，政府可行使优先购买权。
第五章 流转收益管理
第四十条 集体建设用地使用权首次发生流转，所有权属镇街农民集体的，土地流转收益全部留镇街集体经济组织；所有权属村或村民小组农民集体的，土地流转收益全部留村或村民小组农民集体。
第四十一条 通过流转方式获得的集体建设用地使用权经原批准机关批准再次流转，土地增值收益由原土地使用者与土地所有者协议分配，但土地所有者分配额不得低于50%。
第四十二条 集体建设用地流转收益金必须由镇街集体资产管理部门实行专户存储，其中镇街集体土地流转收益专项用于土地资源的开发、经济发展和公益事业建设；材、组集体取得的土地流转收益，专项用于原被占地村、组村民基本生活、社会保障和经济发展，不得平调或挪作他用。
第四十三条 土地流转收益金，由市、区、县国土资源局在办理手续时收取，通过农材集体资产管理办公室统一按第四十条、第四十一条的规定返还。采用租赁、入股方式流转的，由流转双方合同约定。
第六章 附则
第四十四条 国家和省对农村集体建设用地流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
第四十五条 本办法公布之前已发生的集体建设用地流转行为均必须在本办法实施后6个月内，按本办法完善手续，未完善的，不予发放土地使用证，不得申请再流转。
第四十六条 本办法由市国土资源局负责解释。
第四十七条 本办法自颁布之日起试行。
